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今年宁德土拍的大背景(下)

对于房地产,李嘉诚有一句经典名言叫“地段地段地段”,但他没说“中环中环中环”,因为地段是动态发展的,所以对地段的理解不能过于静态和狭隘。居住需求是一种复合需求,它和地段有关,但同样…

对于房地产,李嘉诚有一句经典名言叫“地段地段地段”,但他没说“中环中环中环”,因为地段是动态发展的,所以对地段的理解不能过于静态和狭隘。居住需求是一种复合需求,它和地段有关,但同样也和房子的品相有关。同时宁德主城区地势被迫南北纵深,只能不断东扩,居住功能分散出去的大格局下,决定了宁德不可能长期以环万达为唯一中心。
在很多人观念里,宁德的房价体系还是以环万达为中心,依次向外围递减,形成价格涟漪。他们不认为宁德的人口可以覆盖甚至辐射现有建成面积、更不必说规划新区。这种观念自然而然的认为:环万达的房价不算高、抗跌、易变现。反过来看,正在开发的新区的房价若持平,性价比则低。环东湖的二手叫价和连城新区的高去化,对持这种观念的人而言是非理性或不能容忍的事情。
但说到底,决定房价高低的根本因素是资源的厚度而不是环线。就业、医疗、教育资源跑到哪里,人口、商业迟早也会内部迁移。宁德的万达也不是一直就是中心。用静态的、地理上的环线去划分房价是一种狭隘、固化、标签化的唯心主义投资观。
以动车站商圈为例,它虽无万宝商圈繁华、东湖天然优势,但作为宁德向东发展的桥头堡,作为政府资源集中投放的区域,未来潜力可以预估。所以,宁德未来五到十年的房价体系,二手,在未来不是由中心的万达向外呈发射状的递减,而是由多板块组团彼此关联。一手政府限价、银行评估价相应也会一定分化。
越来越多的东向地块、路段被建设起来,环东湖区域因为更好的建筑品质获得了更高的溢价。小编比较了一下桥侨兴路东西两侧68个+86个小区的挂牌均价如下,部分新盘是否精装待定的,以毛坯限价代表价格:
在2018年7月9日之前,环东湖楼市火爆,段子里说的很真实,“请全款的进来登记,贷款的让一让,公积金的,赶紧把电动车搬走!”自己看中的某楼盘各种高姿态,连夜排队、半夜开盘、验资、全款、捆绑、比天线、征信零缺陷,各式各样的门槛,让不幸的电动车少年们深感自卑。真是“少年莫谈家国梦想,售楼部里教你做人”。
2018年7月9日之后呢,摇号的难取代了门槛的难。道理同样在上表中——价差。一手房被限价,价格存在天花板,但二手房却不受限制,由市场来决定,这样一来,就会出现二手房价格高于一手房的情况。刚需本来就对价格敏感,比起二手,更低价格的新房明显更具有吸引力,不买白不买。
对于投资者来说,一二手价差这么明显,套利的空间肉眼可见,白给的钱,不要?一方面,宁德的经济发展势头、人们对于这个城市的期待为楼市加温,另一方面,实有人口的涌入也让担心供不应求的人产生了抢购的情绪。
9月6日交投天行梦龙吸引超2200组客户摇号,非刚需场中签率4%
所以降温的效果是没达到,反而成就了省内萧杀的楼市里的两道另类的风景线:一方面是千人摇号、日光为常;一方面是被限购的宁德人涌向漳州港、罗源湾、连江、马尾等环福环厦版块。
当然,宁德楼市近年火热、保温的原因不只是价差,首先因为:一是二手房价样本的选取标准不同,就会导致结果差别很大。户型、楼层好坏、是否装修、有没有包含车位,或者做低做高等,都会偏离实际成交价。
二是,二手房价并非固定不定,而是随行就市,这意味着价差也在不断调整。特别是疫情冲击导致宁德外贸、汽车及相关产业就业人口波动、而且人才公寓供应增加、新房补库存交付供应增加等原因,会一定程度降低二手房价而新房均价正按照一定速度在靠齐,本次花木城地块是否限价政府内部就有不同的声音,相信最终拍条出来时即使仍旧限价应该也是高于周边一定幅度。其次,深层次的原因还是库存。供应、需求、预期三者中,对宁德房价影响最深远的其实就是供应。毕竟如果只说预期,因为四大千亿产业预期,那十年前动车通车、万达入驻、三盛别墅带领的那一轮破万涨幅也很显著。归根到底还是宁德地少,没有实力大盘每年兜底的保供应。按照推盘进度估算,目前宁德已取得土地为标准看的话,铁路以东+铁路以西-锂电小镇,有一万余套房源。但是按照截止5月底的报建、施工进度看,需刨除新榕金水湾三期、世鸿国际公馆、翰林壹号府、逸涛金涵项目、健康城等来匡算。连城路片区、后湾片区土拍地块目测也难以2020年入市。所以住宁小编估算除万和城外,仅5300套住宅房源可入市,其中3145套为铁路以东房源,2192套为铁路以西房源。上图中悦璟项目为小编概算,并未得到房开确认。整体上,如6月1219套去化顺利完成,加上2134套已取证开盘房源以及世茂璀璨悦宸月底的245套,那上半年供应房源为3600套,而下半年目测有5300套。如顺利去化,2020年可去化8900套+,保持100-110万方水平。而均价方面,因精装房源少于去年,目测最终网签房价整体保持平稳。从板块、价差、库存三个角度补充分析下本次土拍的背景,这就是小编今天分享和表达的内容。那句话讲得非常好,悲观者深刻、乐观者成功。悲观者说的永远是正确的事,但是你只有保持乐观,就像你身边成就比较高的人,他们不一定都是很深刻的人,但是他们在一个不确定的动荡时代,他们去保持谨慎的乐观,然后去行动。所以,乐观者会成功。
虽然是个小城市、小容量市场,但是相信安家宁德、合理买入资产的投资客、理性拿地的开发商最终回报不会差!毕竟目前看来,近年来宁德政府“投资、管理”水平不差,总是让人联想起上图中的安徽政府。外界从宁德房子、宁德时代股票看到的是一种积极的影像。让我们共同期待实力开发商拿下连城路片区、后湾片区、花木城、无线电厂地块,为宁德楼市继续补充库存,增加宁德吸引人才落户的能力,为二手房价形成一定制约,为宁德城市配套沉淀资金。住在宁德综合自福州房产、克而瑞、中国房价行情网、真叫卢俊、层楼、香帅北大经济学等相关内容:今年宁德土拍的大背景(上)2019年宁德全市销售商品房269.94万平方米,2020年走势又将如何?降了,5月宁德二手房价呈现退烧态势,全国排名、省内排名继续下滑宁德开盘预告|6月六盘约1200套房源入市老城区3.7万方的百米高度学区房,闽东路南侧、蕉城南路西侧15.5亩即将出让连城新区|新年土拍临近!五宗计划出让商住用地规条公示,合计308亩,可建面积超53万方!宁德地产界皇冠上的最后一颗明珠即将面市勾搭小编、吐槽拍砖、吹牛开脑洞、商务合作,扫这里▲微信做长文,微博做快讯,内容不重复,有玩微博的扫这里▲
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